استكشاف سوق المكاتب المجزأة في القاهرة

يتطور سوق المكاتب في القاهرة - تدريجيًا ولكن بشكل حاسم.

ومع ظهور مراكز تجارية جديدة وارتفاع معايير الجودة، بدأت المدينة في الابتعاد عن المشهد المجزأ تاريخيًا. بالنسبة للمستثمرين والمحتلين، لا تكمن الفرصة في انتظار النضج الكامل، ولكن في تحديد أين تترسخ البنية والحجم والمعايير بالفعل.

مزيج المكاتب في القاهرة: المستوى المؤسسي لا يزال ناشئًا

اليوم، لا تزال سوق المكاتب في القاهرة الكبرى صورة مختلطة. يتم تصنيف ما يقرب من 30٪ من الأسهم على أنها من الدرجة A، مع انخفاض 50٪ أخرى إلى الدرجة B و 20٪ تعتبر من الدرجة C، وفقًا لتقديرات Cushman & Wakefield Core.

هذا الانقسام يتطور. تعمل التطورات الجديدة في شرق وغرب القاهرة على جلب المخزون الحديث إلى السوق، ومع ذلك تستمر المناطق القديمة في العمل بمعايير متنوعة وعقود إيجار غير رسمية وإدارة غير متسقة. والنتيجة هي سوق يحتوي على كل من المعايير المرتفعة ونقاط الاحتكاك القديمة - غالبًا داخل نفس المنطقة.

لكن من الواضح أن الطلب يتحول نحو الجودة. يتماشى المحتلون متعددو الجنسيات والشركات المصرية وحتى المستأجرون الحكوميون حول البنية التحتية والاستعداد للحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية وضمان الإيجار طويل الأجل كمتطلبات أساسية لاختيار الموقع.

** يبحث المستأجرون عن المزيد، وهم على استعداد للتخطيط للمقبل**

ترتفع توقعات المستأجرين بما يتماشى مع الزخم الاقتصادي في القاهرة. تشمل التحديات الأكثر شيوعًا ما يلي:

• ** التوفر المحدود للمساحة المتجاورة ذات المواصفات العالية**، لا سيما في الأسواق الفرعية الرئيسية.

• ** ارتفاع تكاليف التجهيز والإيجار**، مدفوعة بالتضخم وأسعار البناء.

• ** التعقيد الإداري** عبر الترخيص والتصاريح والموافقات التنظيمية.

استجابة لذلك، أصبح التخطيط المستقبلي أكثر شيوعًا. يحبس المستأجرون الأكبر المساحة قبل التسليم بوقت طويل، لا سيما في المشاريع داخل القاهرة الجديدة والشيخ زايد، بينما يتجمع آخرون حول الممرات التجارية القائمة حيث يمكن التنبؤ بهياكل الملكية ومستويات الخدمة بشكل أكبر.

ديناميكيات السوق الفرعية: شرق وغرب القاهرة يقودان التحول

ظهرت القاهرة الجديدة والشيخ زايد كمراكز جاذبية واضحة. تعمل مشاريع مثل كايرو فيستيفال سيتي و EDNC و One Ninety و 5A by The Waterway في القاهرة الجديدة والقرية الذكية وكابيتال بيزنس بارك وبارك سانت في الشيخ زايد على إعادة تشكيل التوقعات بشأن الشكل الذي يمكن أن يبدو عليه مخزون المكاتب وكيف ينبغي أن يعمل.

في هذه الفنادق، تتراوح الإيجارات الرئيسية لمساحة الدرجة الأولى عادةً من 30 إلى 35 دولارًا أمريكيًا/مترًا مربعًا في الشهر، على الرغم من أن تكاليف الإشغال الفعلية تختلف بناءً على الحوافز ورسوم الخدمة ودعم التجهيز. لا تزال المناطق الأكثر رسوخًا مثل الزمالك أو المعادي تشهد نشاطًا صحيًا، ولكن يمكن أن تختلف الأسعار على نطاق واسع - غالبًا ما بين 12-15 دولارًا أمريكيًا/مترًا مربعًا في الشهر - اعتمادًا على حالة الأصول وملف تعريف المالك.

الأهم من ذلك، لم يعد السعر هو المحرك الوحيد. يتم أخذ البنية التحتية والمرافق وإمكانية الوصول وإدارة المباني في الاعتبار بشكل متزايد في قرارات التأجير.

الشفافية لا تزال عملاً قيد التقدم

لا تزال بيانات السوق الموثوقة محدودة، لا سيما عبر المناطق القديمة والمتعددة الاستخدامات. لا يوجد مؤشر تأجير مركزي أو أداة قياس موحدة عبر الأسواق الفرعية بالمدينة، مما يجعل من الصعب مقارنة الصفقات أو تتبع الاستيعاب.

لا تزال هياكل الملكية في العديد من المباني لا مركزية، مما قد يعقد المفاوضات أو التخطيط للتوسع على المدى الطويل. ومع ذلك، بدأ المطورون المؤسسيون في تعزيز الملكية في المناطق الرئيسية، وتقديم المباني ذات المالك الواحد والمدارة باحتراف والتي تزيل العديد من نقاط الاحتكاك الشائعة في الماضي.

إشارات التقدم

وهناك زخم إيجابي آخذ في التزايد. تتبنى شركات التطوير الكبرى مثل الفطيم وإعمار وسوديك وريدكون العقارية وإل إم دي المزيد من ممارسات التأجير المؤسسي - لفترات أطول وإدارة مالية مركزية وتحسين المساءلة.

وفي الوقت نفسه، فإن الإيجار الحكومي الأساسي في NAC يخلق تأثيرًا مضاعفًا للاستثمار في البنية التحتية والطلب على المكاتب، بينما تعمل الإصلاحات التنظيمية على تبسيط عمليات الترخيص والعمليات التشغيلية تدريجيًا.

يجري تنفيذ العديد من المبادرات لتعزيز الشفافية والحوكمة عبر المناطق التجارية. في حين أنها في مرحلة مبكرة، فإنها تعكس تحولًا أوسع نحو سوق أكثر توحيدًا يعتمد على البيانات.

** النظرة المستقبلية: النضج وليس الناضج**

سوق العقارات التجارية في القاهرة ليس مؤسسيًا بالكامل بعد، ولكنه يتجه إلى هناك. تكمن الفرصة في التعرف على المناطق والمطورين الذين يسعون إلى الأمام، ومواءمة القرارات العقارية وفقًا لذلك.

بالنسبة للمحتلين، يعني ذلك النظر إلى ما وراء الموقع وإلى سجل المالك ونماذج الخدمة والمرونة طويلة الأجل. بالنسبة للمستثمرين، يعني ذلك التركيز على الأصول حيث تتقاطع الجودة والحجم والحوكمة.

ومع استمرار القاهرة في إضفاء الطابع الرسمي، ستتدفق المكافآت إلى أولئك الذين يشاركون مبكرًا - مسلحين بالرؤى المحلية الصحيحة، والنظرة طويلة المدى لخلق القيمة.